La crise du logement vue par les chiffres : une construction neuve en panne

Acheter, louer, construire, derrière ces gestes du quotidien se cache une mécanique économique aujourd’hui enrayée. La crise du logement ne se résume pas à une pénurie d’appartements ou à des loyers trop chers, elle frappe aussi celles et ceux qui font vivre le bâtiment. En croisant les données de l’Urssaf et du SDES, notre analyse montre qu’entre baisse des projets, recul des chantiers et évolution de l’emploi, le secteur de la construction de logement ne cesse de ralentir. 


Depuis plusieurs années, la crise du logement s’impose comme un sujet central dans le débat public. Difficultés à se loger, loyers et prix de l’immobilier élevés ou encore pénurie d’offres dans de nombreuses villes. Mais derrière cette crise se cache aussi une réalité économique plus profonde. Car le logement ne concerne pas seulement les ménages, il fait vivre toute une filière, de la promotion immobilière aux artisans du bâtiment. En observant les données publiques de la construction et de l’emploi, on voit apparaître une autre facette de la crise, plus structurelle.

Notre approche part d’un principe simple, regarder ce que disent les chiffres avant même de porter une analyse politique ou sociale. Pour cela, nous avons croisé les données de l’Urssaf sur l’emploi dans la construction avec celles du service des données et études statistiques (SDES) sur les autorisations de logements et les mises en chantier. Ce croisement permet de suivre toute la chaîne de production, de l’intention de construire, jusqu’aux emplois mobilisés sur les chantiers.

Le choc du crédit, point de départ du ralentissement

L’un des éléments déclencheurs majeurs de la crise actuelle est le renchérissement brutal des conditions de crédit. À partir de l’été 2022, la Banque centrale européenne relève fortement ses taux directeurs pour lutter contre l’inflation. En France, le taux moyen des crédits immobiliers est passé d’environ 1 % début 2022 à plus de 4 % fin 2023. 

Cette hausse a des conséquences directes. La capacité d’emprunt des ménages chute d’environ 25 à 30 %. Un ménage qui pouvait emprunter 200 000 euros en 2022 ne peut souvent plus en emprunter que 150 000 à 160 000 deux ans plus tard. De nombreux projets deviennent impossibles à financer, même pour des ménages solvables.

Cette contraction de la demande a un effet immédiat sur les promoteurs immobiliers. Moins de ventes sur plan, plus d’incertitudes, davantage de projets reportés ou annulés. Le marché de la construction neuve entre alors dans une phase de blocage.

L’effondrement des projets de construction

Le premier indicateur qui traduit cette crise est celui des autorisations de logements, c’est-à-dire des permis de construire accordés. Ils mesurent l’intention de construire et donnent une vision de l’avenir du secteur.

Entre 2022 et 2024, le nombre de logements autorisés recule fortement. Dans les données SDES, nous retenons l’indicateur “tous logements” qui regroupe logements collectifs, individuels (purs et groupés) et résidences. En France entière (hors Mayotte) on passe de 1 889 433 autorisations en 2022 à 1 423 205 en 2023, puis 1 231 684 en 2024. La baisse est nette : –24,7 % entre 2022 et 2023, puis –13,5 % entre 2023 et 2024. Concrètement, c’est une baisse d’environ 650 000 logements en l’espace de 3 ans. 

Cette chute s’explique par plusieurs facteurs. D’abord, la baisse de la demande solvable liée au durcissement des conditions de crédit freine les projets immobiliers. À cela s’ajoute la hausse des coûts de construction, qu’il s’agisse des matériaux, de l’énergie ou de la main-d’œuvre. Les promoteurs adoptent aussi une attitude plus prudente face à l’incertitude du marché, préférant reporter ou annuler certains programmes. Puis, selon les territoires, des contraintes locales d’urbanisme d’acceptabilités des projets viennent encore limiter la construction. 

Des chantiers qui se raréfient

Mais l’intention de construire ne suffit pas, encore faut-il que les projets se concrétisent. C’est là qu’intervient l’indicateur des logements commencés, qui correspond aux chantiers lancés.

Là encore, les données du SDES montrent une baisse marquée. Toujours sur le même périmètre tous logements et en France entière (hors Mayotte), on passe de 1 448 630 logements commencés en 2022 à 1 104 468 en 2023, puis 948 511 en 2024. Autrement dit, entre 2022 et 2023, le pays lance 344 162 logements de moins, puis la baisse se poursuit entre 2023 et 2024 avec 155 957 logements commencés en moins.

Ce ne sont plus seulement des projets qui disparaissent sur le papier, ce sont des chantiers qui ne voient jamais le jour. Cette baisse a des conséquences immédiates sur l’économie réelle, car chaque chantier mobilise une chaîne d’acteurs : des ouvriers aux ingénieurs, en passant par les transporteurs, les fournisseurs de matériaux, les architectes et les bureaux d’études. 

Une crise qui frappe d’abord le logement neuf

Les données sur l’emploi issues de l’Urssaf montrent très clairement que toutes les activités de la construction ne sont pas touchées de la même manière. La construction de bâtiments (NAF 41), directement liée au logement neuf, recule plus nettement que les travaux de construction spécialisés (NAF 43), qui regroupent notamment des activités de second œuvre, d’aménagement et une part importante de rénovation.

Cette différence est fondamentale, car elle montre que la crise du logement est d’abord une crise du neuf. La rénovation bénéficie encore de soutiens publics, notamment via les politiques de transition énergétique et les aides à la rénovation thermique, ce qui permet de limiter temporairement l’impact sur l’emploi dans certains segments du bâtiment. En revanche, le cœur productif du secteur, celui qui construit de nouveaux logements, est clairement en difficulté.

Entre le 31 mars 2022 et le 30 septembre 2025, les effectifs salariés de la construction de bâtiments passent de 164 507 à 146 069, soit une baisse de –11,2 %. Sur la même période, les travaux de construction spécialisés passent de 1 301 685 à 1 273 695, soit –2,1 %.

Les données permettent de reconstituer une chronologie cohérente. Lorsque l’accès au crédit se durcit, la demande immobilière ralentit, ce qui pèse sur les projets. La baisse des autorisations apparaît comme un premier signal, entraînant ensuite la baisse des logements commencés. Enfin, cette contraction se répercute dans l’emploi, surtout dans la construction de bâtiments, plus directement liée au logement neuf.

Une activité en recul aux conséquences multiples

Le secteur de la construction représente environ 6 % du PIB français et plus d’un million d’emplois. Il joue un rôle central dans l’aménagement du territoire, mais aussi dans les politiques de transition écologique. Une baisse durable de l’activité n’est donc pas sans conséquences. Elle limite d’abord la production de logements, dans un contexte où les tensions sur le logement restent fortes dans de nombreuses zones. Elle contribue ensuite à maintenir une pression élevée sur les loyers et les prix de l’immobilier. À plus long terme, elle fait aussi peser un risque sur l’emploi dans le bâtiment et peut freiner la rénovation du parc existant. 

À travers les données, la situation apparaît ainsi sous un double angle. D’un côté, les difficultés d’accès au logement touchent directement les ménages. De l’autre, le ralentissement de la construction révèle une fragilisation de la capacité productive du secteur.

Pierre Saint-Yrieix et Axel Defrance